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中骏为何38亿夺下“冷冻期”的厦门地块

2019-01-18 05:08
来源: 观点地产网
编辑:东方财富网

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  9月下旬,建发夺下了厦门岛内近5年首次推出的宅地(人才房、租赁房除外)。时隔两个月,厦门再次推出岛内商住地,而这一次,则由中骏夺下。

  12月21日,中骏以总价38.05亿元竞得位于厦门市湖里枋湖的商住用地,楼面价3.91万元/平方米,溢价率18.4%。值得一提的是,该楼面价也刷新了厦门地区的纪录。

  资料显示,该地块编号为2018P03,位于湖里区06-07枋湖片区枋湖北二路与枋湖中路交叉口西南侧,土地用途包括城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地等。

  该地块出让面积2.77万平方米,计价建筑面积9.73万平方米,起拍总价32.13亿元,起拍楼面价3.3万元/平方米。

  据了解,该地块吸引了包括中骏、华润&国贸联合体、建发、禹洲等多家房企到场参拍。这批房企也曾出现在9月下旬厦门的另一场土拍现场。

  彼时,建发以总价57亿元成功竞得湖里薛岭2018P02号地块,楼面价3.81万元/平方米,溢价率27%。这也是近5年来厦门岛内首次供地,最终成交价刷新了建发在2013年亲自创下的岛内单价纪录(2.99万元/平方米)。

  在中骏之前,厦门的地王纪录其实并非属于岛内,而是融侨在2016年8月下旬竞得的翔安2016XP04号地块。该地块成交总价42.18亿元,楼面价3.83万元/平方米,溢价率达140%。

  对比楼面价可以直观地看出,不管是中骏竞得的2018P03号地块,或是建发竞得的2018P02号地块,与两年前融侨竞得的2016XP04号地块相比,在土地成本上可以说相差无几。

  但是从溢价率来看,岛内两宗地王溢价率均在20%左右,融侨在2016年夺得的岛外地王溢价却达到了140%。2016年正是厦门土地最火热的时期。

  事实上,融侨之后,岛外也再无地王,厦门地市逐渐趋于冷静。据观点地产新媒体不完全统计,2018年全年厦门已出让15宗地,其中6宗底价成交,超过20%溢价的土地仅两宗,一宗位于集美新城,另一宗则为建发夺下的岛内地王。

  其中,与融侨地王同区域的翔安今年也有3宗土地出让,但是溢价率最高仅去到17.67%,楼面价则均位于2万元/平方米左右,最高仅2.12万元/平方米,较融侨地王便宜近半。

  反观中骏与建发夺下的岛内地王,也顺延了今年以来开发商在厦门土地市场的拿地节奏,并没有因为岛内5年未供地而“抢购”。相比于融侨的岛外地王,这两宗地块在拿地成本上显然拥有更多的优势。

  不过,厦门作为房地产调控的典型城市之一,2018年内曾传出开发商亏本卖楼,售价比楼面价还低,万科白鹭湖降价百万销售,“买贵了能退款”等等,以及厦门二手房价格腰斩的传闻,仍让市场对于近期岛内出让土地的前景依然存在疑虑。

  对此,西南财经大学博士生导师刘璐在接受观点地产新媒体采访时表示,目前厦门虽然二手房跌,但新房并没有跌,是处于“高位盘整”状态。

  数据显示,厦门今年新房售价较去年变动不大,甚至全年基本保持同比上涨的水平,仅11月出现同比下跌。若观察厦门今年新房售价环比变动数据可以发现,每月波动几乎都在0.5%以内。

  15个热点城市新建商品住宅销售价格同比变动

数据来源:国家统计局、观点指数整理

  15个热点城市新建商品住宅销售价格环比变动

数据来源:国家统计局、观点指数整理

  另一方面,对于二手房价格下跌的问题,亦有厦门本地市场人士澄清,房价腰斩其实更多的是源于一些个别案例或者偶然事件,此类房源一般是位置偏远、户型布局较为不合理或者业主自身原因。虽然市场整体有下降趋势,但是资质好或带有刚性需求的房源价格并没有下降的趋势。

  刘璐对此也预计,北京、厦门为代表的前期大涨城市,从2017年四月起二手房开始跌,到现在已经跌一年半了。它们就很可能在明年止跌回暖。

  按照目前市场消息,融侨的翔安地产项目按照市况已基本属于亏本状态。这一消息显然会让人疑惑,与之成本相近的中骏、建发地王项目,未来能否实现盈利呢?

  有业内人士表示,像中骏与建发的这两块地,算上各种成本,保本价基本在每平方米5.5万元至6万元。实际上,从2014年起,厦门岛内的思明区和湖里区均未再有宅地出让,这也使得岛内现有的新房供不应求,现在价格多数稳定在7万元/平方米。所以盈利基本不存在问题。

  刘璐指出,厦门全市的面积只有1699.39平方公里,厦门岛面积只有158平方公里,厦门面积本来就小,厦门岛更仅占厦门全市面积的9.3%。土地稀缺也导致岛内供需矛盾突出,新房供不应求的情况可能长期存在,这也是开发商目前仍然在厦门拿地的原因。

(文章来源:观点地产网)

(责任编辑:DF392)

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